การตรวจสอบอาคาร คืออะไร

การตรวจสอบอาคาร คือ การตรวจสอบสภาพอาคารด้านความ มั่นคงแข็งแรงและระบบอุปกรณ์ประกอบต่างๆ ของอาคาร โดยผู้ตรวจสอบอาคาร ตามมาตรา 32 ทวิ แห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ทั้งนี้ เพื่อความปลอดภัยต่อสุขภาพ ชีวิต ร่างกาย และทรัพย์สิน ของผู้ใช้ประโยชน์อาคาร

แม้จะมีพระราชบัญญัติ กฎกระทรวงต่างๆ เป็นมาตรการที่มี ผลบังคับใช้มาโดยตลอด แต่ความเสี่ยงของอาคารต่างๆ ก็ยังคงมีอยู่ และพร้อมท่ีจะเกิดเหตุการณ์หรือโศกนาฏกรรมอันจะนํามาซึ่งความ สูญเสียต่อผู้ใช้อาคารและเจ้าของอาคารได้ตลอดเวลา

ดังนั้น เจ้าของอาคารจึงควรให้ความสําคัญกับการตรวจสอบ อาคาร ทําความรู้จักและทําความเข้าใจเกี่ยวกับการตรวจสอบอาคาร อย่างถูกต้อง ดูแลรักษาระบบความปลอดภัยต่างๆ ให้พร้อมใช้งาน อยู่ตลอดเวลา เพื่อความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินของประชาชน ที่ใช้อาคารและเจ้าของอาคารเอง

การตรวจสอบอาคารมีกี่ประเภท

การตรวจสอบอาคารตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 แบ่งเป็น 2 ประเภท คือ
• การตรวจสอบใหญ่
เป็นการตรวจสอบโครงสร้างอาคารและระบบทุกระบบ โดยให้ กระทําทุก 5 ปี ในการตรวจสอบใหญ่ทุกคร้ัง ผู้ตรวจสอบต้องจัดทํา แผนต่างๆ ดังนี้
1) แผนปฏิบัติการการตรวจบํารุงอาคารและอุปกรณ์ประกอบ ของอาคาร รวมทั้งคู่มือปฏิบัติการตามแผนดังกล่าวให้แก่เจ้าของ อาคาร เพื่อเป็นแนวทางการตรวจบํารุงรักษาและการบันทึกข้อมูล การตรวจบํารุงรักษาอาคาร
2) แผนการตรวจสอบอาคารและอุปกรณ์ประกอบของอาคาร ประจําปี รวมทั้งแนวทางการตรวจสอบตามแผนดังกล่าวให้แก่เจ้าของ อาคาร เพื่อประโยชน์ในการตรวจสอบอาคารและอุปกรณ์ประกอบของ อาคารประจําปี
• การตรวจสอบประจําปี
เป็นการตรวจสอบตามแผนการตรวจสอบอาคารและอุปกรณ์ประกอบของอาคาร ประจําปีที่ผู้ตรวจสอบได้จัดทําไว้ในการตรวจสอบใหญ่ การตรวจสอบประจําปีให้กระทําในช่วงปีระหว่างการตรวจสอบใหญ่ ประจําทุกปี

ประเภทของอาคารที่ต้องตรวจสอบ

การตรวจสอบอาคารเป็นเรื่องจําเป็นที่ควรดําเนินการ อย่างสม่ำเสมอ ไม่ควรหลีกเลี่ยง เพียงเพื่อแค่ลดค่าใช้จ่าย แต่สุดท้าย เมื่อเกิดเหตุร้าย หรือเหตุการณ์ที่ไม่คาดคิดขึ้น ตัวเจ้าของอาคารเอง จะต้องเป็นผู้รับผิดชอบ ซึ่งจะได้ไม่คุ้มเสียกับสิ่งที่หลีกเลี่ยงไป ในปัจจุบันมีอาคารที่ต้องตรวจสอบตามกฎหมาย 9 ประเภท

1. อาคารสูง

หมายถึง อาคารที่บุคคลอาจเข้าอยู่หรือเข้าใช้สอยได้ โดยมี ความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป การวัดความสูงของอาคารให้วัดจาก ระดับพื้นดินที่ก่อสร้างถึงพื้นดาดฟ้า สําหรับอาคารทรงจั่วหรือปั้นหยา ให้วัดจากระดับพื้นดินที่ก่อสร้างถึงยอดผนังของชั้นสูงสุด

2. อาคารขนาดใหญ่พิเศษ

หมายถึง อาคารที่ ก่อสร้างขึ้นเพื่อใช้พื้นที่อาคาร หรือส่วนใดของอาคารเป็น ที่อยู่อาศัยหรือประกอบ กิจการประเภทเดียวหรือ หลายประเภท โดยมีพื้นที่ รวมกันทุกชั้นในหลังเดียวกัน ตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตร ขึ้นไป

3. อาคารชุมนุมคน
หมายถึง อาคารหรือส่วนใดของอาคารที่บุคคลอาจเข้าไปภายใน เพื่อประโยชน์ในการชุมนุมคนที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 1,000 ตารางเมตรขึ้นไป หรือชุมนุมคนได้ต้ังแต่ 500 คนขึ้นไป

4. โรงมหรสพ

หมายถึง อาคารหรือส่วนใดของอาคารที่ใช้เป็นที่สําหรับ ฉายภาพยนตร์ แสดงละคร แสดงดนตรี หรือการแสดงรื่นเริงอื่นใด และมีวัตถุประสงค์เพื่อเปิดให้สาธารณชนเข้าชมการแสดงนั้นเป็นปกติ โดยจะมีค่าตอบแทนหรือไม่ก็ตาม

5. โรงแรม

ตามกฎหมาย ว่าด้วยโรงแรมที่มี จํานวนห้องพักตั้งแต่ 80 ห้องต่ออาคารขึ้นไป


6. อาคารชุด

ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดหรืออาคารอยู่อาศัยรวม หมายถึง อาคารหรือส่วนใดส่วนหนึ่งของอาคารที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยสําหรับ หลายครอบครัว โดยแบ่งออกเป็นหน่วยแยกจากกันสําหรับแต่ละ ครอบครัว โดยมีพื้นที่ต้ังแต่ 2,000 ตารางเมตรขึ้นไป

7. อาคารโรงงาน

ตามกฎหมายว่าด้วยโรงงานที่มีความสูงมากกว่า 1 ช้ัน และ มีพื้นที่ตั้งแต่ 5,000 ตารางเมตรขึ้นไป

8. ป้าย

หมายถึงป้ายหรือสิ่งก่อสร้างสําหรับติดหรือตั้งป้าย ซึ่งมีความสูง จากพื้นดินตั้งแต่ 15 เมตรขึ้นไป หรือมีพื้นที่ต้ังแต่ 50 ตารางเมตร ขึ้นไป หรือป้ายที่ติดตั้งหรือตั้งบนหลังคาหรือดาดฟ้าของอาคาร ที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 25 ตารางเมตรขึ้นไป

9. สถานบริการ

ตามกฎหมายว่าด้วยสถานบริการที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 200 ตารางเมตรขึ้นไป

คุณสมบัติของผู้ตรวจสอบอาคาร
ผู้ตรวจสอบอาคารคือใคร ?

ผู้ตรวจสอบอาคาร กฎหมายกําหนดให้เป็นบุคคลธรรมดา หรือ นิติบุคคล โดยต้องมีคุณสมบัติ ดังนี้

• เป็นบุคคลธรรมดา

(1) มีสัญชาติไทย
(2) ได้รับอนุญาตให้เป็นผู้ประกอบวิชาชีพวิศวกรรมควบคุม ตามกฎหมายว่าด้วยวิศวกรหรือเป็นผู้ประกอบวิชาชีพสถาปัตยกรรม ควบคุมตามกฎหมายว่าด้วยสถาปนิก แล้วแต่กรณี
(3) ผ่านการอบรมหลักสูตร เกี่ยวกับวิธีการตรวจสอบสภาพ อาคารและอุปกรณ์ประกอบของ อาคารตามที่คณะกรรมการควบคุม อาคารรับรอง
(4) ไม่เคยถูกเพิกถอนการ ขึ้นทะเบียนเป็นผู้ตรวจสอบในระยะ เวลาสองปีก่อนวันขอขึ้นทะเบียน เป็นผู้ตรวจสอบ

• เป็นนิติบุคคล

(1) ต้องจดทะเบียนตามกฎหมายไทย โดยทุนจดทะเบียน ไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งต้องเป็นของผู้มีสัญชาติไทย และมีผู้เป็นหุ้นส่วน ผู้ถือหุ้น หรือกรรมการ เป็นผู้มีสัญชาติไทยไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของ จํานวนผู้เป็นหุ้นส่วน ผู้ถือหุ้น หรือกรรมการทั้งหมด
(2) ได้รับอนุญาตให้เป็นผู้ประกอบวิชาชีพวิศวกรรมควบคุม ตามกฎหมายว่าด้วยวิศวกรหรือเป็นผู้ประกอบวิชาชีพสถาปัตยกรรม ควบคุมตามกฎหมายว่าด้วยสถาปนิก แล้วแต่กรณี
(3) สมาชิกในคณะผู้บริหารของนิติบุคคลจํานวนไม่น้อยกว่า กึ่งหนึ่งต้องผ่านการอบรมหลักสูตรเกี่ยวกับวิธีการตรวจสอบ สภาพอาคารและอุปกรณ์ประกอบของอาคารตามท่ีคณะกรรมการ ควบคุมอาคารรับรอง
(4) สมาชิกในคณะผู้บริหารของนิติบุคคลตาม (3) ต้องไม่เคย ถูกเพิกถอนการขึ้นทะเบียนเป็นผู้ตรวจสอบในระยะเวลาสองปีก่อนวัน ขอขึ้นทะเบียนเป็นผู้ตรวจสอบ
สมาชิกในคณะผู้บริหารของนิติบุคคล ได้แก่ หุ้นส่วนผู้จัดการ กรรมการ กรรมการผู้จัดการ หรือผู้บริหารตําแหน่งอื่นที่มีหน้าที่ควบคุมดูแลในการตรวจสอบ
ผู้ตรวจสอบดังกล่าวต้องขึ้นทะเบียนกับคณะกรรมการควบคุม อาคาร โดยจะได้รับหนังสือรับรองการขึ้นทะเบียนเป็นผู้ตรวจสอบ ตามแบบ รต.1 จากคณะกรรมการควบคุมอาคาร

สิ่งจําเป็นสําหรับการตรวจสอบอาคาร

  • ข้อมูลทั่วไปของอาคาร เช่น ชื่ออาคารและสถานที่ตั้ง ประวัติอาคาร ระบบต่างๆ ภายในอาคาร เป็นต้น
  • เอกสารที่เกี่ยวข้อง ได้แก่ ใบอนุญาตก่อสร้าง ใบรับรอง การก่อสร้าง (อ.6) หรือเอกสารทางราชการที่แสดงว่าได้รับอนุญาต ให้ก่อสร้างอย่างถูกต้องตามกฎหมาย และทดสอบสมรรถนะของระบบ อุปกรณ์ต่างๆ
  • แบบแปลนอาคาร เพื่อตรวจสอบตามลักษณะของอาคาร ตามที่เป็นจริง โดยเจ้าของอาคารเป็นผู้จัดหา อย่างน้อยต้องประกอบ ด้วยแปลนพื้นทุกชั้น โดยต้องแสดงตําแหน่งและมิติของห้องต่างๆ ลักษณะประเภทการใช้สอยหรือการประกอบกิจกรรมของอาคาร บริเวณที่ติดตั้งระบบอุปกรณ์ด้านการป้องกันและระงับอัคคีภัย ตําแหน่งของเส้นทางหนีไฟ บันไดหนีไฟ ลิฟต์ ห้องควบคุมระบบ อุปกรณ์ต่างๆ ท่ีเก่ียวข้องด้านความปลอดภัยของอาคาร และมีการ ลงนามโดยเจ้าของหรือผู้ครอบครองอาคาร เพื่อรับรองว่าเป็นแบบแปลน ตามข้อเท็จจริงของอาคาร ณ วัน เวลาที่ตรวจสอบ
  • เอกสารคู่มือสําหรับการตรวจสอบอาคาร เช่น เช็คลิสต์ กฎกระทรวงตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร กฎหมายอื่น ที่เกี่ยวข้อง มาตรฐานกรมโยธาธิการและผังเมือง และมาตรฐานความ ปลอดภัยของสถาบันของทางราชการ สภาวิศวกร หรือสถาปนิก
  • อุปกรณ์พื้นฐานที่จําเป็น สําหรับใช้ประกอบการตรวจสอบ เช่น กล้องถ่ายรูป ตลับเมตร ไฟฉาย ลูกดิ่ง ระดับน้ํา หรือวัสดุ ทรงกลมเล็กๆ เครื่องวัดอุณหภูมิชนิดไม่ต้องสัมผัสอุปกรณ์ไฟฟ้า

จะต้องตรวจสอบอะไรบ้าง

คําถามหนึ่งที่เจ้าของอาคารและผู้ดูแลอาคารมักจะถามหรือ สงสัยอยู่เสมอคือ เราจะทราบได้อย่างไรว่าอาคารของเราจะต้อง ตรวจสอบอะไรบ้าง
อย่างที่กล่าวไปแล้วตั้งแต่ต้นว่า การตรวจสอบอาคารและ อุปกรณ์ประกอบอาคารเป็นสิ่งจําเป็นอย่างยิ่งยวด เพราะหากขาด ความรัดกุมในการตรวจสอบอาคารก็จะส่งผลกระทบต่อความปลอดภัย ของผู้ที่ใช้อาคาร รวมถึงพื้นที่ข้างเคียง ซึ่งอาจมีความเสียหายต่อชีวิต และทรัพย์สินตามมา
ด้วยเหตุนี้จึงต้องมีการกําหนดหลักเกณฑ์ในการตรวจสอบ อาคารขึ้น เพื่อเป็นมาตรฐานในการตรวจสอบและจัดทํารายงานต่อ เจ้าพนักงานท้องถิ่น
ในปัจจุบันได้มีการกําหนดหลักเกณฑ์การตรวจสอบอาคารข้ึน ในกฎกระทรวง กําหนดคุณสมบัติเฉพาะของผู้ตรวจสอบ หลักเกณฑ์ การขอขึ้นทะเบียนและการเพิกถอนการขึ้นทะเบียนเป็นผู้ตรวจสอบ และหลักเกณฑ์การตรวจสอบอาคาร ได้แบ่งการ ตรวจสอบอาคารและอุปกรณ์ประกอบของอาคารเป็น 4 ส่วนหลักๆ ด้วยกัน คือ
1. การตรวจสอบความมั่นคงแข็งแรงของอาคาร
2. ความปลอดภัยของระบบและอุปกรณ์ประกอบของอาคาร
3. การตรวจสอบสมรรถนะของระบบและอุปกรณ์ต่างๆ ของอาคารเพื่ออพยพผู้ใช้อาคาร
4. การตรวจสอบระบบบริหารจัดการความปลอดภัยในอาคาร

การตรวจสอบความมั่นคงแข็งแรงของอาคาร

ความมั่นคงและความแข็งแรงของอาคารเป็นสิ่งสําคัญต่อความ ปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินของประชาชน โดยเฉพาะผู้ใช้อาคาร เพราะหากอาคารขาดความแข็งแรงปลอดภัย จะทําให้อาคารโค่นทรุด และพังทลายลงมาในที่สุด ซึ่งสาเหตุที่ทําให้โครงสร้างของอาคาร เกิดความเสียหายน้ัน อาจเกิดได้จากการที่อาคารดังกล่าวอยู่ในพื้นที่ ที่ประสบภัยพิบัติต่างๆ เช่น อัคคีภัย อุทกภัย แผ่นดินไหว การต่อเติม ดัดแปลงอาคารที่มีอยู่เดิม การขาดการบํารุงรักษาอาคารอย่าง เป็นประจําและต่อเนื่อง เป็นต้น

ผู้ตรวจสอบอาคารจะตรวจสอบและพิจารณาตามสภาพที่เห็น และการใช้งาน หากว่ามีการเสื่อมสภาพของโครงสร้างอาคารที่ ส่งผลกระทบต่อความปลอดภัย ก็จะให้เจ้าของอาคารหรือผู้ดูแลอาคาร จัดการปรับปรุงแก้ไขต่อไป

รายการที่ต้องตรวจสอบ
• การต่อเติมดัดแปลงปรับปรุงตัวอาคาร
• การเปลี่ยนแปลงน้ําหนักบรรทุกบนพื้นอาคาร
• การเปลี่ยนสภาพการใช้อาคาร
• การเปลี่ยนแปลงวัสดุก่อสร้างหรือวัสดุตกแต่งอาคาร
• การชํารุดสึกหรอของอาคาร
• การวิบัติของโครงสร้างอาคาร
• การทรุดตัวของฐานรากอาคาร

การตรวจสอบระบบและอุปกรณ์ประกอบ ของอาคาร

นอกจากโครงสร้างอาคารแล้ว ระบบและอุปกรณ์ประกอบอาคาร ก็มีความสําคัญอันเกี่ยวเนื่องกับความปลอดภัยด้วย เช่นเดียวกัน ซึ่งได้แก่ ระบบบริการและอํานวยความสะดวก ระบบสุขอนามัยและ สิ่งแวดล้อม และระบบป้องกันและระงับอัคคีภัย การตรวจสอบน้ันจะมุ่งเน้นไปที่การประเมินความสามารถในการ ทํางานของระบบต่างๆ ว่าอยู่ในเกณฑ์ดี สามารถใช้งานได้ตามปกติ

1) ระบบบริการและ อํานวยความสะดวก ผผู้ตรวจสอบ อาคารจะเข้าไปตรวจสอบ ในส่วนของสภาพของอุปกรณ์ ประสิทธิภาพการใช้งาน การ ดูแลรักษาและการซ่อมบํารุง ที่ผ่านมา รวมถึงความปลอดภัย ในการใช้งานต่างๆ

รายการที่ต้องตรวจสอบ
• ระบบลิฟต์
• ระบบบันไดเลื่อน
• ระบบไฟฟ้า
• ระบบปรับอากาศ

2) ระบบสุขอนามัยและสิ่งแวดล้อม เป็นระบบที่มีความ สําคัญต่อสุขภาพของผู้ที่ใช้อาคารและผู้ที่อาศัยอยู่บริเวณข้างเคียง โดยปกติแล้วผู้ตรวจสอบอาคารจะตรวจสอบสภาพแวดล้อมท้ังภายใน และภายนอกอาคาร ตรวจสอบสภาพของอุปกรณ์ต่างๆ ประสิทธิภาพ การจัดการ และการทํางานของระบบ ที่สําคัญจะต้องไม่สร้างมลพิษ ต่อชุมชนและสิ่งแวดล้อม

รายการที่ต้องตรวจสอบ

• ระบบประปา
• ระบบระบายน้ําเสียและระบบบําบัดน้ําเสีย
• ระบบระบายน้ําฝน
• ระบบจัดการมูลฝอย
• ระบบระบายอากาศ
• ระบบควบคุมมลพิษทางอากาศและเสียง

3) ระบบป้องกันและระงับอัคคีภัย อัคคีภัย หากเกิดขึ้น จะกลายเป็นเหตุร้ายแรง ส่งผลเสียหายต่อชีวิตและทรัพย์สินของ ผู้ที่เกี่ยวข้องได้ จึงจําเป็นต้องตรวจสอบระบบดังกล่าว เพื่อให้แน่ใจว่า สามารถใช้งานได้อย่างมีประสิทธิภาพในกรณีที่เกิดเหตุการณ์จริง ท้ังในแง่ของการป้องกันและระงับอัคคีภัย

รายการที่ต้องตรวจสอบ
• บันไดหนีไฟและทางหนีไฟ
• เครื่องหมายและไฟป้ายทางออกฉุกเฉิน
• ระบบระบายควันและควบคุมการแพร่กระจายควัน
• ระบบไฟฟ้าสํารองฉุกเฉิน
• ระบบลิฟต์ดับเพลิง
• ระบบสัญญาณแจ้งเหตุเพลิงไหม้
• ระบบการติดตั้งอุปกรณ์ดับเพลิง
• ระบบการจ่ายน้ำดับเพลิงเครื่องสูบน้ำดับเพลิงและหัวฉีดน้ําดับเพลิง
• ระบบดับเพลิงอัตโนมัติ
• ระบบป้องกันฟ้าผ่า

การตรวจสอบสมรรถนะของระบบและอุปกรณ์ต่างๆ ของอาคารเพื่ออพยพผู้ใช้อาคาร

หลายครั้งหลายหนที่เราเห็นภาพข่าวเหตุการณ์การเกิดเพลิงไหม้ หรือเหตุต่างๆ แล้วผู้คนวิ่งหนีออกนอกอาคารไม่ทันการณ์ ทําให้ สูญเสียชีวิตจํานวนมาก ด้วยเหตุนี้อาคารต่างๆ จึงจําต้องมีเส้นทาง และสิ่งสนับสนุนอื่นๆ เพื่อให้สามารถอพยพออกจากอาคารได้อย่าง ทันท่วงที

รายการที่ต้องตรวจสอบ
• สมรรถนะบันไดหนีไฟและทางหนีไฟ
• สมรรถนะเครื่องหมายและไฟป้ายทางออกฉุกเฉิน
• สมรรถนะระบบแจ้งสัญญาณเหตุเพลิงไหม้

การตรวจสอบระบบบริหารจัดการความปลอดภัยในอาคาร

ภัยพิบัติต่างๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งอัคคีภัย เป็นภัยที่คุกคาม ต่อชีวิต และทรัพย์สินของผู้ใช้อาคาร เพราะอาคารที่ขาดระบบการบริหาร จัดการความปลอดภัยที่ดี เมื่อเกิดเหตุดังกล่าว อาจส่งผลให้เกิด ความเสียหายที่เพิ่มมากขึ้น ในทางกลับกัน การบริหารจัดการที่มี ประสิทธิภาพจะช่วยบรรเทาเหตุภัยพิบัติต่างๆ ได้เช่นกัน

รายการที่ต้องตรวจสอบ
• แผนการป้องกันและระงับอัคคีภัยในอาคาร
• แผนการซ้อมอพยพผู้ใช้อาคาร
• แผนการบริหารจัดการเกี่ยวกับความปลอดภัยในอาคาร
• แผนการบริหารจัดการของผู้ตรวจสอบอาคาร

นอกจากรายการตรวจสอบหลักเกณฑ์ที่ได้กล่าวไปแล้วนั้น ผู้ตรวจสอบอาคารจะทําการตรวจสอบ รายงาน และประเมินบริเวณ โดยรอบอาคาร เพื่อความปลอดภัยของผู้ที่ใช้อาคาร ดังนี้

• สภาพป้ายบอกที่อยู่สถานที่
• ทางเข้าออก จุดกลับรถ จุดเลี้ยวของรถดับเพลิง รวมทั้ง สิ่งกีดขวางอื่นๆ
• ที่จอดรถดับเพลิง
• แหล่งสํารองน้ําบริเวณใกล้เคียง
• ทางเข้าสู่ภายในอาคารเพื่อบรรเทาสาธารณภัย
• จุดรวมพลขณะเกิดภัย
• สภาพของถนนสําหรับยานพาหนะ
• สภาพทางเดินรอบอาคาร
• สภาพของรางระบายน้ํา
• สภาพป้ายบอกที่อยู่สถานที่

ถึงเวลาตรวจสอบอาคารแล้วหรือยัง

การตรวจสอบอาคารมีกําหนดระยะเวลาค่อนข้างจะแน่นอน โดย แบ่ง เป็น การตรวจสอบประจําปี และการตรวจสอบใหญ่ แต่อาคารใดบ้าง ที่ถึงเวลาต้องตรวจสอบ

อาคารที่ก่อสร้าง ใหม่ทุกอาคาร หลังจาก เปิดใช้ไปแล้ว 1 ปี จะต้อง ทําการตรวจสอบอาคาร โดยการตรวจสอบอาคาร ครั้งแรกจะเป็นการ ตรวจสอบใหญ่

ส่วนตึกเก่าที่ก่อสร้าง ก่อนการบังคับใช้กฎ กระทรวง พ.ศ. 2548 ให้ ตรวจสอบอาคารภายใน 2 ปี หลังกฎกระทรวง ประกาศใช้

เจ้าของอาคารต้องเสนอรายงานผลการตรวจสอบของอาคารและ อุปกรณ์ประกอบของอาคารต่อเจ้าพนักงานทุกปี โดยจะต้องเสนอ รายงานฯ ก่อนหน้าวันที่ใบรับรองการตรวจสอบอาคารฉบับเดิม จะมีระยะเวลากําหนดครบ 1 ปี และเมื่อได้รับใบรับ รองการตรวจสอบ แล้ว ควรจะนําไปปิดประกาศภายในอาคารบริเวณที่เห็นเด่นชัด

การตรวจสอบอาคาร ต้องทําอย่างไรบ้างนะ

1. จัดหาผู้ตรวจสอบอาคารมาตรวจสอบอาคาร โดยต้อง เป็นผู้ตรวจสอบอาคารที่ขึ้นทะเบียนกับกรมโยธาธิการและผังเมือง

2. จัดหาหรือทําแบบแปลน เพื่อใช้สําหรับการตรวจสอบ อาคารเก็บเอาไว้ที่อาคาร เพื่อนํามาประกอบการตรวจสอบอาคารได้ โดยแปลนพื้นทุกชั้นจะต้องแสดงตําแหน่งของอุปกรณ์ดับเพลิง เส้นทาง หนีไฟ และบันไดหนีไฟ

3. ผู้ตรวจสอบจะทําการตรวจแบบและเอกสารที่ เกี่ยวข้อง อาทิ รายงานการตรวจบํารุงรักษาอาคารและอุปกรณ์ ประกอบของอาคารที่ผ่านมา จากนั้นจึงเข้าไปตรวจสอบอาคารตาม หลักเกณฑ์ที่กฎหมายกําหนด

4. จากนั้นผู้ตรวจสอบอาคารจัดทํารายงานผลการ ตรวจสอบอาคารและอุปกรณ์ประกอบของอาคารที่ได้ตรวจสอบ ให้กับเจ้าของอาคาร หากว่าผู้ตรวจสอบอาคารไม่สามารถสรุปผล การตรวจอาคารในส่วนใดส่วนหนึ่งได้ จะต้องจัดหาผู้ประกอบวิชาชีพ เฉพาะสาขามาตรวจสอบเพิ่มเติม

5. หากผู้ตรวจสอบอาคาร ประเมินแล้วว่าอาคารมีความ ปลอดภัย ผ่านเกณฑ์ที่กําหนด จะทําการรับรองรายงานผล การตรวจสอบ แต่หากว่าอาคาร ดังกล่าวไม่ผ่านมาตรฐานความ ปลอดภัย ผู้ตรวจสอบจะแจ้งให้ เจ้าของอาคารหรือผู้ดูแลอาคาร แก้ไขปรับปรุงตามรายการ

6. เจ้าของอาคารจัดส่งรายงานฯ ให้สํานักการโยธา พิจารณา

ต้องเตรียมอะไรไปให้เจ้าพนักงานบ้าง

กรณีการตรวจสอบใหญ่ จะต้องเตรียม…
• รายงานผลการตรวจสอบอาคารฉบับจริงที่มีลายมือชื่อเจ้าของอาคารและผู้ตรวจสอบอาคาร จํานวน 1 ชุด
• สําเนาใบอนุญาตผู้ประกอบวิชาชีพวิศวกรรมควบคุม หรือสถาปัตยกรรมควบคุมของผู้ตรวจสอบอาคาร
• สําเนาหนังสือรับรองการขึ้นทะเบียนเป็นผู้ตรวจสอบอาคาร
• สําเนาบัตรประชาชนของเจ้าของอาคารและผู้ตรวจสอบอาคาร
• สําเนาแบบแปลนการตรวจสอบอาคารและอุปกรณ์ ประกอบของอาคารที่แสดงสภาพการใช้อาคาร

กรณีตรวจสอบประจําปี จะต้องเตรียม…
• รายงานผลการตรวจสอบอาคารประจําปีฉบับจริงที่มี ลายมือชื่อเจ้าของอาคารและผู้ตรวจสอบอาคาร จํานวน 1 ชุด สําเนาบัตรประชาชนของเจ้าของอาคารและ ผู้ตรวจสอบอาคาร และสําเนาแบบแปลนการตรวจสอบ อาคารและอุปกรณ์ประกอบของอาคาร ในกรณีที่ ผู้ตรวจสอบอาคารประจําปีเป็นบุคคลเดียวกันกับที่ ตรวจสอบใหญ่ครั้งล่าสุด
• เอกสารเช่นเดียวกันกับการตรวจสอบใหญ่ ในกรณีที่ ผู้ตรวจสอบอาคารประจําปีมิได้เป็นบุคคลเดียวกันกับ ที่ตรวจสอบใหญ่ครั้งล่าสุด

7. เจ้าพนักงานจะพิจารณาตรวจสอบรายงานผลการ ตรวจสอบภายใน 30 วัน เมื่อเห็นว่าเป็นไปตามหลักเกณฑ์และมี ความปลอดภัย จะออกใบรับรองการตรวจสอบอาคาร (แบบ ร.1) ภายใน 30 วัน หลังจากที่การพิจารณาเสร็จสิ้นแล้ว

เจ้าของอาคารต้องมีการตรวจบํารุงรักษาอาคารและอุปกรณ์ ประกอบของอาคารตามคู่มือของผู้ผลิตหรือผู้ติดตั้งระบบและอุปกรณ์ ของอาคารตามแผนที่ผู้ตรวจสอบกําหนด และบันทึกข้อมูล การตรวจบํารุงอาคารตามระยะเวลาที่ผู้ตรวจสอบกําหนด เพื่อความปลอดภัยและใช้ข้อมูลในการตรวจสอบอาคารและอุปกรณ์ ประกอบประจําปีและการตรวจสอบใหญ่ในครั้งต่อไป

ถ้าฝ่าฝืนกฎหมายจะเกิดอะไร?

หากมีการก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคลื่อนย้ายอาคารโดย ฝ่าฝืนกฎหมายควบคุมอาคาร เจ้าพนักงานท้องถิ่นจะดําเนินการ ดังนี้
1. มีคำสั่งให้เจ้าของหรือผู้ครอบครองอาคาร หรือผู้ควบคุมงานให้ระงับการกระทําดังกล่าว
2. มีคําสั่งห้ามมิให้บุคคลใดใช้หรือเข้าไปในส่วนใดๆ ของ อาคารที่มีการกระทําการฝ่าฝืน

เมื่อดําเนินการตาม 1. และ 2. แล้ว เจ้าพนักงานท้องถิ่น จะพิจารณาว่าการกระทําการดังกล่าวสามารถแก้ไขให้ถูกต้อง ได้หรือไม่
• ถ้าสามารถแก้ไขได้ เจ้าพนักงานท้องถิ่นจะออกคําสั่งให้ เจ้าของอาคารหรือผู้ครอบครองอาคารแก้ไขให้ถูกต้อง
• ถ้าไม่สามารถแก้ไขได้ เจ้าพนักงานท้องถิ่นสามารถสั่งให้รื้อถอนอาคารนั้นทั้งหมดหรือบางส่วนก็ได้
การดําเนินการตามที่กล่าวมาข้างต้นนี้ เจ้าพนักงานท้องถิ่น จะดําเนินการแจ้งความเพื่อดําเนินคดีด้วย

โทษในการฝ่าฝืนกฎหมายควบคุมอาคาร

อย่างที่กล่าวแล้วว่า เราจําเป็นต้องมีกฎเกณฑ์ในสังคมเพื่อจะ อยู่ร่วมกันอย่างมีความสุข กฎหมายควบคุมอาคารมีบทกําหนดโทษ กรณีที่มีการกระทําที่ฝ่าฝืนกฎหมาย เช่น การก่อสร้างโดยไม่ได้รับ อนุญาต เป็นต้น ซึ่งมีทั้งการปรับและจําคุก

กฎหมายได้กําหนดโทษไว้หลายระดับขึ้นอยู่กับว่าเป็นการฝ่าฝืน อะไร เช่น

ประเภทของการฝ่าฝืน
โทษสูงสุด
ทําการก่อสร้าง ดัดแปลง เคลื่อนย้าย ใช้หรือเปลี่ยน การใช้อาคาร โดยไม่ได้รับอนุญาต
จําคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือ ปรับไม่เกินหกหมื่นบาท หรือทั้งจําทั้งปรับ และปรับอีกวันละไม่เกินหนึ่งหมื่น บาท ตลอดเวลาที่ยังมี การกระทําการฝ่าฝืน หรือจนกว่าจะได้ปฏิบัติ ให้ถูกต้อง
ทําการรื้อถอนอาคารโดย ไม่ได้รับอนุญาต
จําคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือ ปรับไม่เกินหกหมื่นบาท หรือทั้งจําทั้งปรับ
ทําการก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคลื่อนย้าย อาคารให้ผิดไปจากแบบ แปลนแผนผังที่ได้รับ อนุญาตและอาคารที่ได้ กระทําการฝ่าฝืนนั้นขัดต่อ บทบัญญัติของกฎหมาย
จําคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือ ปรับไม่เกินหกหมื่นบาท หรือทั้งจําทั้งปรับ และ ปรับอีกวันละไม่เกิน หนึ่งหมื่นบาทตลอดเวลา ทยี่ งั มกี ารกระทําการฝ่าฝืน หรือจนกว่าจะได้ปฏิบัติ ให้ถูกต้อง
ใช้หรือยินยอมให้บุคคลใด ใช้อาคารซึ่งไม่เป็นอาคาร ประเภทควบคุมการใช้เพื่อ ประกอบกิจการ เป็นอาคาร ที่ควบคุมการใช้โดยไม่ได้ รับอนุญาต
จําคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือ ปรับไม่เกินหกหมื่นบาท หรือทั้งจําทั้งปรับ
การฝ่าฝืนคําสั่ง เจ้าพนักงานท้องถิ่นให้ดําเนินการแก้ไข ข้อมูลหรือเอกสารที่เกี่ยวข้องในการอนุญาต โดยวิธีการแจ้ง
ปรับไม่เกินหนึ่งหมื่นบาท
การฝ่าฝืนไม่รื้อถอนอาคาร ตามคําสั่งของเจ้าพนักงาน ท้องถิ่น เนื่องจากมีการ กระทําอันเป็นการฝ่าฝืน กฎหมาย และมิได้อยู่ ระหว่างการอุทธรณ์คําสั่ง ดังกล่าว
จําคุกไม่เกิน 6 เดือน หรือ ปรับไม่เกินหนึ่งแสนบาท หรือทั้งจําทั้งปรับ และปรับอีกวันละไม่เกิน สามหมื่นบาท ตลอดเวลาที่ยังมีการกระทํา การฝ่าฝืน หรือจนกว่าจะ ได้ปฏิบัติให้ถูกต้อง
การฝ่าฝืนคําสั่งเจ้าพนักงานท้องถิ่น กรณีที่ได้มีการ ดัดแปลง รื้อถอน หรือ เคลื่อนย้ายอาคารโดยฝ่าฝืนกฎหมาย ซึ่งเจ้าพนักงาน ท้องถิ่นได้ออกคําสั่งให้ ระงับการกระทําดังกล่าว หรือสั่งห้ามใช้หรือเข้าไป ในอาคารที่ฝ่าฝืนนั้น
จําคุกไม่เกิน 6 เดือน หรือ ปรับไม่เกินหนึ่งแสนบาท หรือทั้งจําทั้งปรับและปรับอีกวันละไม่เกินสามหมื่นบาท ตลอดเวลาที่ยังมีการกระทํา การฝ่าฝืนหรือจนกว่าจะได้ ปฏิบัติให้ถูกต้อง
การฝ่าฝืนคําสั่งเจ้าพนักงานท้องถิ่น กรณีที่สั่งให้เจ้าของอาคารหรือผู้ครอบครอง อาคารระงับการใช้อาคาร ควบคุม การใช้ในส่วน ที่ยังไม่ได้รับใบรับรอง ใบอนุญาต หรือแจ้งต่อ เจ้าพนักงานท้องถิ่น
จําคุกไม่เกิน 6 เดือน หรือ ปรับไม่เกินหนึ่งแสนบาท หรือทั้งจําทั้งปรับ และปรับ วันละไม่เกินสามหมื่นบาท ตลอดเวลาที่ยังมีการ กระทําการฝ่าฝืน หรือ จนกว่าจะได้ปฏิบัติให้ถูกต้อง
นอกจากนี้ หากผู้ดําเนินการ ได้แก่ เจ้าของหรือผู้ครอบครอง อาคารซึ่งกระทําการก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคลื่อนย้ายอาคาร ด้วยตนเองหรือผู้ซึ่งตกลงรับกระทําการดังกล่าวไม่ว่าจะมีค่าตอบแทน หรือไม่ก็ตาม หรือผู้รับจ้างช่วงเป็นผู้กระทําการฝ่าฝืน จะต้องระวาง โทษเป็นสองเท่าของโทษที่บัญญัติไว้สําหรับความผิดนั้นๆ หรือเป็นการ กระทําฝ่าฝืนเกี่ยวกับอาคารพาณิชยกรรม อุตสาหกรรม การศึกษา หรือการสาธารณสุข หรือเป็นการกระทําในทางการค้า เพื่อให้เช่า ให้เช่าซื้อ ขายหรือจําหน่ายโดยมีค่าตอบแทน ผู้กระทําต้องระวางโทษ เป็นสองเท่าของโทษที่บัญญัติไว้สําหรับความผิดนั้นๆ เช่นเดียวกัน
ที่มา : สํานักควบคุมและตรวจสอบอาคาร กรมโยธาธิการและผังเมือง